6.23杭州土拍点评：未科冲高湘湖价稳，低密改善赛道的房企高度重合

住在杭州网6月23日讯（记者 魏盼）6月23日，杭州萧山湘湖杨岐山、余杭未来科技城南部两宗核心低密涉宅地块迎来出让。两宗优质改善地块均吸引多家品牌房企扎堆报名，板块价值认可度拉满。

同为“景观资源+低密”优势，未来科技城地块竞争白热化，最终溢价高达33%，由建发强势斩获，楼面价23314元/㎡；而湘湖杨岐山地块竞争相对温和，由滨江以总价12.3亿元拿下，楼面价20500元/㎡，溢价率10.8%，优质地块禀赋升级、地价却小幅回落，行情不及市场此前预期。

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1、湘湖板块陷单房企垄断之势

单从地块禀赋来看，本次出让地块具备明确升级优势：宗地与湘湖仅一路之隔，景观视野、临湖界面优于南侧紧邻的滨江·阅湖轩，是板块内稀缺性更强的一线湖景地块。但滨江·阅湖轩2025年11月拿地起始楼面价17500元/㎡，成交楼面价达20811元/㎡。本次地块起始楼面价已上浮1000元/㎡，禀赋更优的前提下，最终成交楼面价反而小幅低于阅湖轩拿地价，11%的温和溢价低于市场此前预期。

但这一反常行情或许并非板块价值疲软，而是湘湖板块已形成极强的竞争壁垒，其他房企入局意愿偏弱。湘湖南片区当前低密改善赛道已被滨江深度锁定，板块内三子鸣湖里、定湖里以及阅湖轩均为滨江旗下三大低密改善项目，其他房企若入局拿地，将直面滨江成熟在售、待售项目的强势竞争，同质化竞争压力极大，利润空间被严重挤压，性价比偏低，因此整体竞价氛围理性克制。

因此，湘湖地块11%的溢价看似意料之外，实则也在情理之中。对滨江而言，本次属于低成本补仓，滨江在区域内有绝对深耕优势与板块话语权，新地块与现有项目形成联动矩阵，能强化片区内品牌统治力，也能最大限度控制开发成本、保障利润空间。

2、未科地块高溢价成交：主打差异化

相较于湘湖地块的理性温和博弈，未来科技城南地块则上演了典型的高热内卷行情。整场历经41轮激烈竞价，最终以33.22%溢价率成交，成交楼面价23314元/㎡，成交总价约16.04亿元，由深耕杭州改善市场的建发斩获。建发本次高溢价摘地，是其持续重仓城西、深耕未来科技城高端改善赛道的关键落子。

与湘湖板块已形成的单一房企深耕壁垒不同，未来科技城板块呈现多元房企参与格局，市场需求层级丰富，不同房企、不同产品均可实现错位去化，竞争充分、溢价弹性充足。

未来科技城地块区位优势突出，紧邻五常湿地生态资源，距离地铁12号线水乡南站仅约500米，实现生态宜居与轨交通行双重加持。地块容积率1.5，大概率打造联排、叠排或洋房等产品，在区域内主打“差异化”，与地块西面的纯高层项目滨江·时舟里、保利·天奕，以及北面地价3万+的低密项目绿城·枫丹玫瑰园、滨江&绿城合作项目等形成清晰的高中低梯度价差，精准卡位中间改善类型。

当然，板块项目流速也是考虑的重要一环。地块西侧500米保利·天奕项目2025年拿地楼面价21426元/㎡，当前高层售价约3.6万元/㎡，2026年去化表现亮眼，片区购买力坚实。

3、改善赛道房企高度重合

本次出让两宗地均为容积率1.5及以下低密地块，主打纯改善定位，吸引杭州主流深耕改善赛道房企集体入局，参拍房企重合度极高，充分印证低密改善资产的市场认可度。

湘湖地块共6家房企报名，以深耕杭州、深耕萧山改善市场的稳健房企为主，未来科技城地块热度更高，集结至少8家房企角逐，其中5家房企与湘湖地块完全重合。从报名格局不难看出，当前主流房企拿地取舍：收缩远郊刚需地块投资，集中资金、资源押注主城近郊、产业核心区的改善资产，这也是2026年杭州土拍持续验证的核心趋势。

【两宗地块详细解读】

1、湘湖单元（杨岐山片区）XS160402-14地块

地块出让面积49995㎡，容积率1.2，可建面积59994㎡，地块起始总价110989万元，起始楼面价18500元/㎡。地块内新建住宅建筑高度最高部分与最低部分高度比不超过3:1，建筑层数最低部分不应小于四层，且不得建设别墅类(合院、双拼)产品。

地块位于萧山区湘湖板块，与湘湖仅一路之隔，具备较好的景观资源。地块周边有较多的低密项目，包括已交付的招商交投·湖翠晓印轩、保亿·湖珀润园等，湖翠晓印轩叠排二手房售价约3.5-4.5万元/㎡。

2、杭州未来科技城单元YH090902-05地块

杭州未来科技城单元YH090902-05地块出让面积45864㎡，容积率1.5，可建面积68796㎡，地块起始总价120393万元，起始楼面价17500元/㎡。地块内新建住宅不低于4层，大于(不包括)两联排，不得建别墅(含合院)。

地块位于余杭区未来科技城板块南部，临近五常湿地，距离地铁12号线水乡南路站约500米。